Czym jest podatek katastralny?
Obowiązujący w Polsce podatek od nieruchomości naliczany jest głównie na podstawie powierzchni lokalu. Oznacza to, że właściciele mieszkań o podobnym metrażu płacą zbliżony podatek niezależnie od lokalizacji czy wartości nieruchomości. W praktyce właściciel 60-metrowego mieszkania płaci dziś 75 zł rocznie podatku od nieruchomości.
Podatek katastralny działa inaczej – podstawą opodatkowania staje się wartość nieruchomości, a nie liczba metrów kwadratowych. Różne formy podatku opartego na wartości nieruchomości funkcjonują w większości państw Europy Zachodniej. Polska nadal opiera system przede wszystkim na metrażu.
Projekt Lewicy z marca 2026
20 marca 2026 roku posłowie Lewicy złożyli w Sejmie projekt ustawy dotyczący podatku od wartości nieruchomości. Projekt zakłada progresywne stawki zależne od liczby posiadanych mieszkań.
Główne założenia projektu:
- 1. i 2. mieszkanie – stawka:0,02% wartości nieruchomości → mieszkanie warte 800 tys. zł oznaczałoby 160 zł podatku rocznie.
- 3. i kolejne mieszkania – stawka początkowa: 0,5% wartości nieruchomości, z corocznym wzrostem o 0,1 punktu procentowego aż do poziomu 1,5%.
Dla mieszkania wartego 800 tys. zł oznaczałoby to 4 000 zł podatku rocznie w pierwszym roku i docelowo 12 000 zł rocznie po osiągnięciu maksymalnej stawki. Projekt został skonstruowany w taki sposób, aby główne obciążenia dotyczyły osób posiadających wiele mieszkań inwestycyjnych.
Jak miałaby być liczona wartość nieruchomości?
Projekt nie zakłada indywidualnych wycen wykonywanych przez rzeczoznawców majątkowych. Zamiast tego przewidziano dwa uproszczone mechanizmy.
1. Średnia cena transakcyjna w gminie
Wartość nieruchomości miałaby być liczona według wzoru: powierzchnia mieszkania × średnia cena transakcyjna za m² w gminie z poprzedniego roku. Dane miałyby pochodzić z budowanego państwowego systemu informacji o rynku nieruchomości – tzw. Portalu DOM, którego uruchomienie planowane jest na 2027 rok.
2. Wskaźnik kosztu odtworzenia
Alternatywnie podstawą wyceny mógłby być wskaźnik kosztu odtworzenia 1 m² publikowany przez wojewodów co pół roku. Dla Warszawy wskaźnik od kwietnia 2026 roku wynosi 11 190,67 zł/m² – podczas, gdy średnia cena transakcyjna mieszkań w stolicy według danych NBP za I kw. 2026 r.wyniosła 16 475 zł/m², co oznacza rozbieżność rzędu ok. 32%.
Największy problem: brak pełnego systemu wyceny
Jednym z głównych problemów związanych z podatkiem katastralnym w Polsce pozostaje brak centralnego systemu regularnej wyceny nieruchomości. W państwach takich jak Niemcy, Francja czy Holandia systemy podatku od wartości nieruchomości opierają się na rozbudowanych bazach danych zawierających informacje o cenach transakcyjnych, lokalizacji, standardzie budynków, wieku nieruchomości oraz regularnych aktualizacjach wartości. Polska nie posiada obecnie takiego systemu. Ewidencja Gruntów i Budynków zawiera informacje o działkach i właścicielach, ale nie prowadzi pełnej bazy aktualnych wartości rynkowych nieruchomości.
Eksperci zwracają uwagę, że uproszczone mechanizmy proponowane w projekcie mogą prowadzić do rozbieżności pomiędzy wyceną administracyjną a rzeczywistą wartością rynkową mieszkań. Projekt przewiduje również możliwość stosowania przez gminy współczynników korygujących od 0,2 do 2, co według części ekspertów mogłoby prowadzić do sporów interpretacyjnych i sądowych.
Możliwy wpływ na rynek mieszkaniowy
Debata wokół podatku katastralnego koncentruje się głównie wokół potencjalnego wpływu na rynek mieszkań i najmu. Wyższe opodatkowanie kolejnych mieszkań mogłoby skłonić część właścicieli do sprzedaży lokali inwestycyjnych. W efekcie na rynku sprzedaży mogłoby pojawić się więcej mieszkań, a ceny zakupu mogłyby częściowo spaść. Jednocześnie mogłaby zmniejszyć się liczba mieszkań dostępnych na wynajem.
W warunkach ograniczonej podaży mieszkań na wynajem mogłoby to prowadzić do wzrostu czynszów, szczególnie w największych miastach. W przypadku mieszkania wartego 800 tys. zł podatek na poziomie 4 tys. zł rocznie w pierwszym roku oznacza koszt około 330 zł miesięcznie, który część właścicieli mogłaby próbować uwzględnić w cenie najmu – przy czym kwota ta rośnie wraz ze stawką, docelowo osiągając trzykrotność tej wartości.
Opinie ekonomistów i branży
Opinie dotyczące podatku katastralnego pozostają podzielone. Podatki od nieruchomości należą do bardziej efektywnych ekonomicznie form opodatkowania i są szeroko stosowane w państwach OECD. Wskazuje się również, że mogą ograniczać długotrwałe przetrzymywanie pustostanów oraz zwiększać dochody samorządów.
Część ekspertów podkreśla jednak, że obecny projekt jest niedopracowany technicznie z powodu braku pełnego systemu wyceny nieruchomości. Przedstawiciele branży nieruchomości zwracają natomiast uwagę, że wyższe opodatkowanie mieszkań inwestycyjnych mogłoby ograniczyć popyt inwestycyjny oraz wpłynąć na liczbę nowych inwestycji mieszkaniowych.
Szanse na wejście w życie
Obecnie szanse na uchwalenie projektu oceniane są jako niewielkie. Rząd nie zadeklarował poparcia dla propozycji, koalicja pozostaje podzielona, a prezydent Karol Nawrocki zapowiadał sprzeciw wobec podatku katastralnego. Projekt złożony w marcu 2026 roku do tej pory nie otrzymał numeru druku sejmowego. Nawet w przypadku uchwalenia ustawy wdrożenie systemu wymagałoby stworzenia rozbudowanej infrastruktury administracyjnej umożliwiającej regularną i wiarygodną wycenę nieruchomości w całym kraju.
Podatek katastralny od lat pojawia się w debacie publicznej jako potencjalny sposób na zwiększenie efektywności systemu podatkowego oraz ograniczenie koncentracji mieszkań inwestycyjnych. Zarówno zwolennicy, jak i krytycy projektu wskazują jednak na tę samą barierę:wprowadzenie takiego rozwiązania wymaga pełnego i wiarygodnego systemu wyceny nieruchomości, którego Polska obecnie nie posiada – i którego budowa pozostaje wyzwaniem niezależnie od politycznej koniunktury.
