Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce wchodzi w okres istotnych zmian regulacyjnych. Kluczowym punktem odniesienia jest rozporządzenie UE 2024/1028 dotyczące gromadzenia i udostępniania danych o usługach krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych. Rozporządzenie będzie stosowane od 20 maja 2026 r. i to właśnie ta data jest dziś najpewniejszym elementem nadchodzących zmian.
W Polsce szczegółowy model regulacji nadal nie jest jednak ostatecznie przesądzony. Równolegle procedowane są krajowe rozwiązania ustawowe, w tym rządowy projekt oznaczony jako UC135, dotyczący zmian w ustawie o usługach hotelarskich, oraz poselski projekt ustawy o najmie krótkoterminowym. Oznacza to, że część obowiązków, o których mówi się w debacie publicznej — takich jak Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych, indywidualne numery identyfikacyjne obiektów, sankcje administracyjne czy nowe kompetencje gmin — pozostaje na dziś elementem projektowanych przepisów, a nie obowiązującego prawa.
Dla właścicieli mieszkań, inwestorów i doradców nieruchomości oznacza to jedno: kierunek zmian jest już widoczny, ale finalny kształt krajowych regulacji wymaga dalszego monitorowania.
Rynek w fazie przejściowej
Na dziś pewne jest to, że Unia Europejska zmierza do większej przejrzystości rynku najmu krótkoterminowego. Rozporządzenie UE 2024/1028 koncentruje się przede wszystkim na rejestracji, numerach identyfikacyjnych, wymianie danych oraz obowiązkach platform internetowych pośredniczących w najmie krótkoterminowym.
Szczegółowe obowiązki właścicieli i operatorów będą jednak zależeć od polskich przepisów wykonawczych. Jeżeli krajowa ustawa nie zostanie wdrożona na czas albo jej przepisy przejściowe okażą się nieprecyzyjne, może powstać praktyczna luka organizacyjna: przepisy unijne będą już stosowane, ale krajowy system rejestracji, kontroli i sankcji może nie działać jeszcze w pełnym zakresie.
Dla rynku nieruchomości ma to duże znaczenie. Inwestor, który dziś analizuje zakup mieszkania pod najem krótkoterminowy, nie powinien opierać kalkulacji wyłącznie na obecnych zasadach działania rynku. Powinien uwzględnić również scenariusz większej formalizacji i wzrostu kosztów operacyjnych.
Co może zmienić się dla wynajmujących?
Projektowane przepisy krajowe zmierzają do objęcia najmu krótkoterminowego bardziej sformalizowanym reżimem prawnym. Rządowy projekt UC135 zakłada, że najem krótkoterminowy, rozumiany jako usługa trwająca nie dłużej niż 30 dni, zostanie potraktowany jako usługa hotelarska.
W praktyce może to oznaczać obowiązek zgłoszenia obiektu do właściwej ewidencji, nadanie mu indywidualnego numeru identyfikacyjnego oraz konieczność posługiwania się tym numerem w ofertach publikowanych na platformach internetowych, w szczególności rezerwacyjnych. Projekt przewiduje również utworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych, czyli CWTON.
Istotne jest jednak to, że na dzień publikacji nie są to jeszcze obowiązki wynikające z uchwalonej polskiej ustawy. To projektowany model regulacji, którego ostateczny kształt może jeszcze ulec zmianie.
Projektowane przepisy przewidują także obowiązek złożenia oświadczenia o spełnianiu określonych wymogów, w tym przeciwpożarowych i sanitarnych. Nie oznacza to jednak automatycznie, że każde mieszkanie wynajmowane turystom stanie się hotelem w rozumieniu klasycznej kategoryzacji hotelowej. Bardziej precyzyjnie należy mówić o objęciu takich lokali reżimem właściwym dla tzw. innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie.
W debacie pojawiają się również propozycje kar administracyjnych za prowadzenie najmu bez wymaganego wpisu, brak numeru identyfikacyjnego albo naruszenie obowiązków informacyjnych. Wysokość i zakres tych sankcji będą jednak zależeć od finalnego brzmienia ustawy.
KSeF a najem krótkoterminowy
Osobnym obszarem formalizacji jest Krajowy System e-Faktur. Warto jednak odróżnić obowiązki związane z KSeF od regulacji samego najmu krótkoterminowego.
Nie można przyjmować, że każda jednodobowa transakcja najmu krótkoterminowego z turystą-konsumentem będzie musiała być udokumentowana fakturą w KSeF. Obowiązkowy KSeF obejmuje przede wszystkim faktury wystawiane w relacjach B2B, natomiast faktury dokumentujące sprzedaż na rzecz konsumentów nie są objęte obowiązkowym KSeF.
Dla części operatorów najmu krótkoterminowego KSeF będzie miał znaczenie praktyczne — zwłaszcza tam, gdzie obsługiwani są klienci biznesowi albo gdzie rozliczenia prowadzone są w modelu B2B. Nie jest to jednak równoznaczne z obowiązkiem dokumentowania każdej rezerwacji konsumenckiej fakturą ustrukturyzowaną.
Wspólnoty mieszkaniowe i nowe narzędzia kontroli
Jednym z najważniejszych tematów dla Krakowa jest rola wspólnot mieszkaniowych. Obecnie wspólnota co do zasady nie może generalnie zakazać właścicielowi przeznaczania lokalu na najem krótkoterminowy. Taki zakaz mógłby nadmiernie ingerować w prawo własności.
Nie oznacza to jednak, że wspólnoty są całkowicie pozbawione narzędzi. Już dziś mogą reagować na konkretne naruszenia: hałas, dewastację części wspólnych, niewłaściwe korzystanie z klatek schodowych, wind, domofonów czy miejsc gromadzenia odpadów. Mogą też regulować zasady korzystania z nieruchomości wspólnej.
Projektowane przepisy mogą tę pozycję wzmocnić. Rządowy projekt przewiduje możliwość wnioskowania przez mieszkańców, organy wspólnoty lub spółdzielni o kontrolę obiektu. Jeżeli kontrola wykaże brak spełnienia wymaganych warunków albo nie będzie mogła zostać przeprowadzona, może to prowadzić do wykreślenia obiektu z ewidencji.
W debacie legislacyjnej pojawiają się także dalej idące propozycje, w tym uzależnienie najmu krótkoterminowego w określonych przypadkach od zgody wspólnoty albo spółdzielni. Na dziś nie jest jednak przesądzone, czy takie rozwiązania znajdą się w finalnej ustawie.
Dla Krakowa jest to szczególnie istotne. Znaczna część lokali inwestycyjnych wykorzystywanych na najem krótkoterminowy znajduje się w kamienicach, budynkach śródmiejskich i nieruchomościach z aktywnymi wspólnotami mieszkaniowymi. Ewentualne zwiększenie roli wspólnot może więc mieć realny wpływ na atrakcyjność części lokali jako inwestycji pod najem turystyczny.
Kraków: selektywny popyt zamiast prostych kalkulacji
Przez wiele lat część transakcji w centralnych lokalizacjach Krakowa była motywowana potencjałem najmu krótkoterminowego. Dotyczyło to zwłaszcza mieszkań w Śródmieściu, na Starym Mieście, Kazimierzu, w rejonach atrakcyjnych turystycznie oraz w lokalizacjach dobrze skomunikowanych z centrum.
Nowe regulacje mogą zmienić sposób kalkulowania takich inwestycji. Zamiast prostego założenia wysokiego obłożenia i stawek sezonowych, inwestorzy będą musieli uwzględniać również ryzyko regulacyjne, potencjalne koszty administracyjne, wymogi ewidencyjne, możliwość kontroli oraz relacje ze wspólnotą mieszkaniową.
Nie oznacza to końca najmu krótkoterminowego w Krakowie. Bardziej prawdopodobny jest scenariusz selekcji rynku. Największe znaczenie zyskają lokale o jasnym statusie prawnym, dobrej lokalizacji, przewidywalnym otoczeniu wspólnotowym i realnej alternatywie użytkowania — na przykład jako najem długoterminowy, lokal dla klienta biznesowego albo mieszkanie przeznaczone do późniejszej odsprzedaży.
Kapitał nastawiony wyłącznie na szybki, spekulacyjny zwrot może ograniczyć aktywność. W jego miejsce może pojawić się bardziej ostrożny popyt inwestycyjny, oparty na analizie ryzyka i konserwatywnych założeniach finansowych.
Czy więcej mieszkań trafi na rynek sprzedaży lub najmu długoterminowego?
Jednym z możliwych skutków regulacji jest przesunięcie części lokali z rynku najmu krótkoterminowego do sprzedaży albo do najmu długoterminowego. Jeżeli dla części właścicieli nowe wymogi okażą się zbyt kosztowne lub organizacyjnie uciążliwe, mogą oni zdecydować się na zmianę modelu wykorzystania mieszkania.
Dla Krakowa mogłoby to oznaczać większą dostępność mieszkań w niektórych centralnych lokalizacjach oraz stopniowe ograniczenie presji inwestycyjnej w najbardziej nasyconych segmentach rynku. Nie należy jednak traktować tego jako pewnego i natychmiastowego skutku. Wpływ regulacji będzie zależał od finalnego kształtu ustawy, praktyki organów, wysokości kosztów dostosowania oraz realnej rentowności najmu krótkoterminowego po zmianach.
Najbardziej prawdopodobny jest scenariusz stopniowy: część właścicieli pozostanie na rynku, część dostosuje model działalności, a część przeniesie lokale do innych segmentów.
Doradztwo ważniejsze niż kiedykolwiek
Zmieniające się otoczenie prawne zwiększa znaczenie profesjonalnego doradztwa przy zakupie nieruchomości inwestycyjnych. W przypadku lokalu kupowanego z myślą o najmie krótkoterminowym nie wystarczy już analiza lokalizacji, standardu i potencjalnych stawek dobowych.
Coraz większe znaczenie będzie miała weryfikacja statusu prawnego lokalu, zapisów wspólnoty mieszkaniowej, charakteru budynku, możliwości spełnienia wymogów technicznych i organizacyjnych, a także ocena alternatywnych scenariuszy wykorzystania nieruchomości.
Profesjonalna analiza powinna obejmować nie tylko pytanie, ile lokal może zarobić w optymistycznym sezonie, ale również co stanie się wtedy, gdy najem krótkoterminowy zostanie ograniczony, objęty dodatkowymi kosztami albo przestanie być najbardziej opłacalnym modelem.
To naturalnie przesuwa rolę doradców nieruchomości z prostego pośrednictwa transakcyjnego w stronę kompleksowego wsparcia inwestycyjnego: analizy ryzyka, interpretacji zmian prawnych, oceny płynności lokalu i przygotowania bezpiecznego modelu zakupu.
Czas na świadome decyzje
Rynek najmu krótkoterminowego w Krakowie znajduje się obecnie w fazie przejściowej. Kierunek zmian jest jasny: większa przejrzystość, rejestracja, wymiana danych, większa odpowiedzialność platform i bardziej sformalizowane zasady prowadzenia działalności.
Nie wszystkie szczegóły są jednak przesądzone. Dlatego decyzje inwestycyjne podejmowane dziś powinny być ostrożniejsze niż kilka lat temu. Zakup mieszkania wyłącznie pod najem krótkoterminowy wymaga uwzględnienia nie tylko potencjalnego przychodu, ale również ryzyka prawnego, kosztów dostosowania i alternatywnego sposobu wykorzystania lokalu.
Dla dobrze przygotowanych inwestorów zmiany nie muszą oznaczać końca możliwości. Mogą natomiast zakończyć etap prostych kalkulacji i automatycznego założenia, że każde mieszkanie w atrakcyjnej lokalizacji będzie bezproblemowym produktem pod najem turystyczny.
W dłuższej perspektywie rynek może stać się bardziej profesjonalny, przejrzysty i odporny na przypadkowe decyzje inwestycyjne. Dla Krakowa — miasta o silnym rynku turystycznym, akademickim i biznesowym — oznacza to raczej zmianę zasad gry niż koniec samego segmentu najmu krótkoterminowego.
